关于规范房屋租赁市场的提案
详细内容
近些年来，深圳市户籍人口与暂住人口的比例倒挂，暂住人口已突破千万，由于大部分暂住人口的经济能力有限，使急需租赁房屋的人越来越多。面对这巨大的市场，一些专门利用人们这种急需租房的心理，大肆进行诈骗活动的“黑中介”也随之出现了。房屋中介市场的不规范操作，成了近年来一个持续不断的投诉热点。“黑中介”到底有多“黑”？“水”有多浑？“黑中介”形形色色、花样百出的敛财手段，房屋中介行业存在的问题种类之多、范围之广令人咋舌。不法“黑中介”充斥深圳，不但损害了消费者的合法权益，而且扰乱了房地产市场：
一、不法中介的做法
一般来说，不法中介俗称黑中介有两类：一类是不具备房地产中介资格、擅自从事房地产中介业务的“黑中介”。由于先天不足，极易违规经营，被消费者投诉的几率也较多；另一类是虽然具有合法的房屋中介资格，但却违章违法经营。他们有的向消费者提供虚假房源，骗取消费者的信息费；有的与房主串通一气，甚至自己扮演“房托儿”，不但轻松赚到中介费用，而且还把违约的责任推给消费者。
总结目前房屋租赁市场上的种种不法行为，不法中介骗钱的把戏不外乎以下五种：
做法一：骗租金。一些不法中介公司打着房屋出租代理的名义，从业主手中骗得房屋钥匙及一个月的空置期，以月付的方式支付租金，同时又以押一付三，以及采取半年付、一年付租金的方式从房客那里得到租金。循环采用这种手段，在短期内获得大量的现金，然后携款出逃。
做法二：假信息。一些房屋中介公司用“房托”来假冒房主，诱使消费者上钩。再利用种种借口使租房者无法签约，把违约责任推到消费者身上。
做法三：冒充房东骗钱。不法中介首先租下一套房子做道具，然后找一名业务员冒充房东，报出低于市场的价格。待顾客与假房东签下合同并交纳了中介费后，这位假房东又找出各种理由不肯出租。顾客找公司退钱时，公司说双方已签租赁合同，中介服务已经完成，房东属单方违约，中介费不予退还。
做法四：骗取“看房费”。用各种名义骗取“看房费”后，由业务员带领客户去看一套根本就不存在的房子，在路上其他业务员冒充房东打来电话说临时有事去不了，另约时间，并让该客户记下“业主”的电话号码。这时业务员会说：“你已和房东取得联系，根据合同看房费不予退还。”
做法五：合同不规范。一些房屋中介公司的合同极不规范，连必要的条款，诸如中介服务项目的要求和标准、违约责任和纠纷解决方式等也未列入。有的则利用自己订立格式合同的机会，在订立条款时写出“霸王合同”，导致签约双方的权利义务不对等。
二、不法中介猖獗的根源
房屋中介的问题自它诞生就已经存在。中介发展快，法律介入慢，这一快一慢使消费者的权益难以得到保障。
房屋中介的行业组织是深圳市房地产行业管理协会，该行业协会针对房产交易出台了一些规定，使买卖房屋的投诉大大降低，但对租赁业务却没有相应的管理规定，致使租赁业务处于混乱状况，部分消费者因租赁成本较低而不愿走司法程序，只是投诉而已，深圳的房屋中介每天都有投诉。
关于房屋中介的法律规定在《民法通则》和《合同法》中都有涉及。建设部根据《中华人民共和国城市房地产管理法》颁布了《城市房地产中介服务管理规定》，成为规范房屋中介市场最直接的依据。但随着城市房屋建设的飞速发展，现有法律已跟不上形势的发展，导致中介市场难以得到有效管理。
《房地产中介服务管理办法》一般是些原则性的规定，具体条款不明确，难执行。如：第２３条规定：“因房地产中介服务人员过失，给当事人造成经济损失的，由中介服务机构承担赔偿责任。”可是，该办法对于什么才算“服务人员过失”、“经济损失”，却不明确。
立法的不完善，进而影响了执法的效率和有序。房屋中介条块分割、权责不明、相互推诿，出现了管理的‘真空带’。对于房屋中介机构，工商、税务、公安和国土资源与房屋管理等部门均享有管理职责。而受部门利益驱动，某些部门往往该管的少管甚至不管，不该管的因为有利可图争着管，让消费者不知向什么部门投诉，也使不法分子有机可乘。
办法
建议
1、完善相关法律，做到有法可依。修订《房地产中介服务管理办法》和《深圳经济特区房屋租赁条例》，根据中介市场上出现的新情况、新问题，尽快出台《深圳市房地产中介服务管理条例》，对症下药，杜绝法律死角，条款具体化、职责明晰化，杜绝管理死角。（广州已于2003年开始实行《广州市房地产中介服务管理条例》）
2、设立执法机构，加强执法力度，做到有法必依。专门成立针对房屋中介的深圳房地产中介服务管理所，依据《深圳市房地产中介服务管理条例》，依法对房屋中介进行管理，依法加强对不法中介的打击力度，切实维护消费者的合法权益，如：对于投诉3次并经核查属实的给予停业整顿，严重者撤消其营业许可等等。
3、提高房屋中介的准入门槛。对于不具备房地产中介资格、擅自从事房地产中介业务的“黑中介”，当然要严厉打击。但同时要提高房屋中介的准入门槛，保证具备地产中介资格的中介服务企业合法经营。
4、加大对中介从业人员的法律及业务培训力度。强制推行资质备案及年度检查制度，严格执行国家房地产经纪人职业资格及培训上岗制度，加强从业人员的守法及服务意识，肃清市场上无证从业人员，从根本上提高从业人员的整体素质。
5、清理无三证的黑中介组织。这其中包括显形的挂着房屋租赁招牌的无三证黑中介，也包括一些隐形的黑中介，如：从事房屋中介业务的物业管理公司和社区小商店等等，这些都要坚决依法处理。
6、加大宣传力度，提高市民维权意识和能力。比如：不法中介经常使用不规范的合同进行欺诈，但如果加强宣传，告知并鼓励市民使用规范的租赁合同范本，就可以很大程度上避免此类欺诈行为的发生。（提出人 雷新平）
